依据公司的规划要求和物业规划运作需要，物业管理处将工作分为初期规划、中期规划和后期规划三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下规划工作计划：
（一）初期
根据公司公司提供的项目建设进度表、卖房进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于公司的卖房服务。
1、从物业规划的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：
（1）根据公司公司相关卖房承诺内容，制定《住户临时公约》、《前期物业服务协议》、《住户手册》，并与公司签定《前期物业服务协议》；对公司公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业规划角度提供专业建议；
（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业规划的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对社区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、规划用房的规划与建设，从物管专业角度提出合理化建议；
（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；
（8）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档规划；
（10）配合卖房部物业规划咨询，同时与公司卖房部、客服部人员进行物业规划相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；
（7）住户入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；
（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；
（9）与公司公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修规划流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使住户在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；
（12）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；
（11）与公司公司协商确定规划处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；
（12）拟定物业规划服务工作各项流程及与住户相关的各类资料，并印刷装订成册（住户入伙时发放给住户）。
（13）针对未来需要完善的物业规划问题建立专项档案。
2、开展住户服务需求调查
积极参与公司公司开展的住户联谊活动，集中收集了解住户反馈的信息，在卖房部帮助下，在入住前开展住户需求调查，以求了解住户的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定规划服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业规划服务工作更加贴近住户。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对住户负责，对公司负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。
4、初期规划工作计划表
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序号 |
项 目 |
内 容 |
时 间 |
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一 |
前期介入参与规划设计和建设 |
1、项目实地考察、研究规划设计意图，掌握工程建设现状； 2、从物业规划的角度提出合理化建议。 |
2012年8月至 2012年12月 |
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二 |
拟订物业规划服务方案 |
1、总结同行业物业规划服务的成功经验； 2、对大儒世家项目深入调查研究； 3、针对大儒世家新区特点拟订规划方案。 |
2012年8月至 2012年10月 |
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三 |
组建物业规划服务队伍 |
1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘； 2、人员培训； 3、人员上岗。 |
2012年8月至2012年11月 |
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四 |
完善规划及办公条件 |
1、安排规划用房； 2、安排职工宿舍； 3、规划物质装备。 |
2012年12月至2012年11月 |
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五 |
制定规划规章制度 |
1、制定或完善切合实际的各项制度； |
2012年10月至2012年7月 |
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六 |
对业户的宣传及对职工的培训 |
对再次装修须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。 |
2012年12月至2013年3月 |
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七 |
物业的验收与接管 |
1、根据标准，逐项检查发现问题督促整改； 2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。 |
2012年9月至2012年11月初 |
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八 |
内业档案 建立与规划 |
1、收集档案资料； 2、科学分类； 3、建档； 4、运用。 |
2012年8月起 |
（二）中期
1、高效便利办好入住
入伙期是物业规划工作关键的一个环节，同时也是物业规划人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业规划服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：
（1）与卖房部配合，告知住户详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便住户事前做好准备；
（2）卖房部应合理安排住户的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与卖房部密切合作，对住户提供一对一的入住服务；
（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便住户入伙；
2、提供中期的便民服务措施
（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业规划及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；
（2）通过公开招投标方式引入4～8家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向住户推荐方便住户的同时进行经营创收；
（3）组织有偿便民服务队，解决中期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理住户在接楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修规划
（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第112号令《住宅室内装饰装修规划办法》及福州市有关装修规划的规定，制定《房屋装饰、装修规划办法》、《装修期间电梯使用规划规定》、《再次装修申请表》等，对相关规划员以及住户、装修建设单位的建设人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
（2）强化装修审批再次控制的要点，制定装修审批程序。
（3）落实再次装修跟踪监管责任制。
（4）制定违章装修处理流程。
（8）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
8、治安规划
（1） 建立高素质的保安队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化规划”。
（2）确立治安重点，加大对中期人流、物流、车流的有效监控。
车位、车主、车型、车色）
（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；
（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。
10、中期规划工作计划表
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序号 |
项 目 |
内 容 |
时 间 |
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一 |
入住手续办理 |
1、准备好住户入住资料； 2、合理设置办理入住手续的流程与岗位； 3、为业户办理入住手续，提供便利服务。 |
2012年11月起 |
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二 |
住户装修规划 |
1、对业户和装修队伍的宣导、培训 （发通知、公示、面谈、现场交流）； 1、装修申报审批； 2、装修建设过程监管； 3、装修验收。 |
2012年11月起 |
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三 |
业户档案 建立与规划 |
1、收集档案资料； 2、科学分类； 1、建档； 2、运用。 |
2012年8月起 |
（三）后期规划
1、培训工作
通过培训，提高职工的文化素质、业务技能和规划服务水平，为大儒世家物
业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业规划队伍，使大儒世家社区的物业规划更加赋有成效。
（1）保安培训计划
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项次 |
培训主题/教材 |
培训人 |
培训对象 |
|
1 |
消防甩带（二节）/依据考核标准 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
2 |
《保安员考核细则》 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
3 |
“三流”规划 依据《安防规划培训教案》《预案》 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
4 |
《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
8 |
中队训练（每周星期三、五进行） 依据考核标准 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
10 |
队伍建设/自编和依据《中国保安》 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
7 |
《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训 |
保安 经理 |
全体保安 |
|
8 |
《岗位职责》 |
保安 队长 |
全体保安 |
|
9 |
新保安上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行 |
|
新保安 老保安 |
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12 |
安防大队在再次装修规划中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修； |
|
全体保安 |
|
11 |
高层楼宇消防预案现场培训及演练 |
|
全体保安 |
（2）绿化培训计划
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项次 |
培训主题/教材 |
培训人 |
培训对象 |
|
1 |
绿化工岗位职责 |
绿化 班长 |
绿化工 |
|
2 |
绿化基础应知应会 |
绿化 班长 |
绿化工、楼管员 |
|
3 |
割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书 |
绿化 班长 |
绿化工 |
|
4 |
安全操作规程 |
绿化 班长 |
绿化工 客户主管 |
|
8 |
苗木习性管养特点 |
绿化 班长 |
绿化工 客服主管 |
|
10 |
各类表单使用的培训/依据现场使用表单 |
绿化 班长 |
绿化工 楼管、客户主管 |
|
7 |
气候、土壤水分与苗木的关系 |
绿化 班长 |
绿化工 客户主管 |
|
8 |
苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化建设及相关材料 |
绿化 班长 |
绿化工 楼管、客户主管 |
（3）行政培训计划
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项次 |
培训主题/教材 |
培训人 |
培训对象 |
|
1 |
物业相关法律法规培训 |
物业管理处经理 |
|
|
2 |
学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
3 |
社区概况/书面与现场相结合 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
4 |
新楼管员上岗培训 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
8 |
学习《住户临时公约》、《前期物业规划协议》、《房屋装饰、装修规划办法》、《接楼特别提示》、《住户基本情况登记表》等 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
10 |
服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
7 |
各项物业费用收取标准、正确开票据时注意事项/依据公司计财部相关要求 |
物业管理处经理 |
客服、收款员 |
|
8 |
各类相关表单使用 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
9 |
入住亲情服务、有偿服务项目讲解 |
物业管理处经理 |
全体物业管理员 |
|
12 |
现场对客服口职工进行房屋配套设施使用功能及操作培训 |
物业管理处经理 |
|
（4）新区工程部培训计划
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项次 |
培训主题/教材 |
培训人 |
培训对象 |
|
1 |
新职工入职培训物业公司简介、（规章制度，岗位职责）/依据规划规范文件培训 |
物业管理处经理 |
全体工程人员 |
|
2 |
公司规划文件培训 |
物业管理处经理 |
全体工程人员 |
|
3 |
安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。 |
工程 主管 |
全体工程人员 |
|
4 |
现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼结构，方位特点，户内给排水走向，五金门配件产地品名等。 |
工程 主管 |
全体工程人员 楼管员 |
|
8 |
现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训 |
工程 主管 |
全体工程人员及楼管员 |
|
10 |
建筑电气工程建设质量验收规范，智能化系统验收规范，针对各口负责人进行专项培训/依据建设部标准、及机电设备调试验收标准培训。 |
工程 主管 |
全体工程人员 |
|
7 |
社区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。 |
工程 主管 |
全体工程人员 |
|
8 |
住户交接楼验房知识培训。 |
工程 主管 |
全体工程人员及楼管员 |
|
9 |
住户再次装修、日常监督巡查注意事项培训。 |
工程 主管 |
全体工程人员 |
|
12 |
电梯安全技术知识培训。社区智能化系知识培训。 |
工程 主管 |
全体工程人员 |
2、后期期工作计划表
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序号 |
项 目 |
内 容 |
时 间 |
|
一 |
房屋及公共设施维修保养 |
1、制定房屋养护和维修计划方案； 2、制定维修基金的收集及规划办法； 3、房屋的养护及维修规划。 |
2015年12月起 2015年12月起 2015年12月起 |
|
二 |
机电设备的维修养护 |
1、设备的基础资料规划； 2、设备的运行规划； 3、设备的维修规划； 4、设备的能源和安全规划。 |
2015年9月起 视移交时间而定 |
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三 |
安全防范规划 |
1、治安规划； 2、交通秩序车辆规划； 3、消防规划 |
2015年12月起 2015年12月起 |
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四 |
智能化设施规划 |
1、智能化设施的日常使用操作； 2、智能化设施的维护； 3、智能化系统的完善。 |
2015年9月起 视移交情况定 |
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五 |
社区环境规划 |
1、园林绿化规划； 2、清洁卫生规划； 3、环保规划 |
|
